【訊報專欄：宇論滔滔2023年3月3日】
逾七千幢樓宇僅八百業主會有效 房屋局未依法履職助管私樓
根據澳門都更公司的報告，本澳樓齡超過30年的樓宇總數達4800座，佔澳門樓宇總數達三分之二，當中有近2000幢屬「無管理機關、管理公司及住戶管理」的「三無大廈」，由於長期缺乏妥善管理及保養維修，不少樓宇狀況極不理想。再者，即使不屬「三無大廈」，不少樓宇也因出現管理糾紛或爭議，導致大廈無法得到有效管理及定期維修，不單影響住戶的生活質素，大廈外牆及窗戶的日久失修造成外牆剝落甚至飛窗落街等，嚴重威脅市民人身安全。
為提高分層建築物所有人對樓宇共同部分的管理意識，促使大廈成立管理機關，政府2018年正式生效的《分層建築物共同部分的管理法律制度》（下稱「分層制度」），確實大大簡化業主會成立門檻，亦有措施避免出現一廈兩管等問題，只要政府著力推動業主組成管委會管好自己大廈，應可大大提升住戶管理大廈的積極性。
「分層制度」生效五年僅多79個有效業主會
但房屋局不單未有履行職責把握「分層制度」生效的契機，推動和鼓勵業主成立管理機關。相反，在《組織法》無變情況下，近年房屋局對大廈管理的介入和支援程度，近乎出現一百八十度轉變，由過去積極派員到場協助大廈成立業主會，到今日基本不派員到場協助私人大廈成立業主會，只通過「樓宇管理資助計劃」資助部分召開業主大會的費用及提供網上宣傳資訊等。
據房屋局資料，由2018年8月22日至2023年2月24日已寄存會議錄的有效管理機關數目，私人樓宇有729個，經濟房屋則有84個，即全澳只有813棟大廈成立了大廈業主會，僅約本澳所有樓宇十分之一，且較2021年10月只增加了73個，成效明顯未如理想。
更重要是，每當大廈業主、管理機關或管理公司出現糾紛爭議，房屋局並未按其組織法規定：「協助解決分層建築物所有人、管理機關及分層建築物管理企業之間的爭議」，只著業主倘無法自行解決，可通過向檢察院作出檢舉，訴諸司法程序。
房局有權責協助成立業主會解決爭議
必須指出，根據房屋局的《組織法》，其職責包括：「對有利於分層建築物管理的輔助措施作出研究及建議」、「對分層建築物的管理作出技術協調及輔助」、「鼓勵及協助履行適用於分層建築物管理的法例及規章規定的義務」。其下的樓宇管理廳的職權包括： 「協助分層建築物管理機關的成立及運作，以及協助分層建築物所有人大會的舉行，並提供適當的輔助」、「協助解決分層建築物所有人、管理機關及分層建築物管理企業之間的爭議」等。
但翻查房屋局公佈非定期及恆常公佈的《樓宇管理事務數據》，2022年1月1日至8月5日及2023年1月1日至2月24日房屋局「協助解決分層建築物所有人、管理機關及分層建築物管理企業之間的爭議」的個案均為零宗，而房屋局在2022年9月回覆議員書面質詢時表示：「房屋局在《分層建築物共同部分的管理法律制度》生效至今曾處理6宗涉及樓宇管理的糾紛，並已協助相關協調或支援人士處理爭議，故不需透過仲裁機構進行調解或仲裁。」
不諱言，近年本澳涉及樓宇共有部分的管理及各種糾紛多如繁星，不論本人或是其他社會團體都經常收到居民有關樓宇管理糾紛或維修問題的求助；根據本人的實際參與經驗，當大廈業主、管理機關或管理公司出現有關共同部分的管理爭議或糾紛時，房屋局基本不會主動提供任何協助，只會著各方自行協商，就算當事人堅持房屋局依法協助，房屋局亦只會進行筆錄，並著當事人通過向檢察院作出檢舉，訴諸司法程序，完全沒有按照《組織法》執行職權，這亦是當局在「分層制度」生效至今僅處理六宗涉及樓宇糾紛的真正原因！
樓宇管理涉千家萬戶管理不善如何安居？
安居樂業是社會最基本訴求，先不說特區政府五個固化房屋階梯，令不少基層、年輕人難以上車；就算不少人花光或預支一生積蓄上車，但樓宇管理不善或出現管理糾紛，同樣十分困擾居民。最令筆者不滿的是，無論是社會一再質疑，房屋局未按《組織法》主動派員協助私人分層樓宇成立管理機關做好樓宇管理保養，以及從不出面協助調解分層建築物所有人、管理機關及分層建築物管理企業之間的爭議工作時，政府只是老調重彈表示私人樓宇管理責在業主，一直迴避房屋局為何未依法做好《組織法》明文規定的工作。
房屋局公然不按《組織法》行事，監督實體對問題亦視而不見，這正好反映出現屆政府的一個重要通病，依法施政並不是根據法律條文及立法原意，也不用充分考慮社會民情的需求，而是僅僅按照主事官員主觀判斷！樓宇公共部分的管理問題涉及千家萬戶，若當局仍不肯改變，廉政公署等監督部門有必要介入作出調查及勸喻。
宇論滔滔 □ 林宇滔
立法議員、傳新澳門協會理事長
