【訊報專欄：宇論滔滔2023年9月29日】
五階梯房策無整體規劃不可預期 無流動性注定失敗！
執筆之時，政府剛宣佈2023年合共5,415個經屋單位接受申請，「經屋姓經」再加上收入及資產限制要到上樓前才確定，且政府至今仍不肯公佈經屋呎價水平，龍門任搬早已令已申請經屋人士不滿，質疑政府「搬龍門」政策根本是玩殘申請者，如此苛政，勢必令申請反應趨淡，從而達到政府行政手段限制剛性需求的政策「目的」。
政府：想不到無人投地？
同日政府兩幅原屬氹仔車胎公園地段公開競投，結果僅有一幅有一人入標，以高於底價約一成多投得，另一幅更無人問津；再加上政府日前終於公佈長者公寓的使用及管理規章，但卻至今仍未公佈具體入住的計分標準，租金水平同樣諱莫如深，令不少長者望穿秋水！今屆政府上任之初，提出的「社屋、經屋、夾屋、私樓及長者公寓」五個房屋階梯政策，曾受到不少社會意見支持，但數年執行下來，五個房屋階梯根本是「五個階級」，毫無流動性可言，除社屋供應較明確穩定外，經屋呎價及收入標準上樓才定、夾屋無呎價及時間表確實令人大失所望，最新的土地拍賣慘淡結果更表明，連地產發展商都用實際行動表達對澳門房屋政策的不滿。官員被問及十五年首次土地拍賣為何如此冷淡時竟回應：「想不到沒有人投！」更指：「土地公開競投消息一出時，曾有不少報道、資料指有公司、潛在投標者或有興趣。」官員若僅以傳媒報道評估有否人投地，確實又再一次開拓筆者三觀！
新限制適用舊人違法律不溯過往原則
自最新的經屋收入限制日前公佈後，因為新標準的收入上限及資產上限分別下調約7%及10%，筆者就收到不少申請者查詢，已申請2019及2021年隊的人士會否受新收入及資產限制影響，並認為要求申請者符合未來不確定資產及收入限制並不合理！
筆者一直堅持法律不能溯及既往的原則，但政府在2020年生效的「新經屋法」第二十六條二款加入新的規定，上樓前要按最新的收入及資產淨值上限作審查。由於2021年的經屋申請，按2020年的新法執行，意味2021年隊的經屋申請人，在上樓前的一刻仍要符合最新的經屋收入上下限及資產限制（今次公佈的限額未必是最終版本），對申請者根本是不可預計及絕不公平的！最近政府下調經屋申請人收入及資產上限，2021年的經屋申請者，或會因新調整的條件而被踢出隊，但若政府日後調升，這批人又會「突然」符合資格。對申請者而言，根本是無限的來回折磨！此舉不單違反澳門法律不溯及既往的法律原則，如此令申請人無法預計的操作，實有玩弄申請者之嫌。
經屋不公佈售價水平猶如不良發展商！
必須指出，買樓是人生重大的決定，樓宇性質、樓價亦是關鍵考慮因素， 2019年的經屋有16年禁售期，2021年的經屋則姓經，幾乎沒有任何資產價值，但政府至今對經屋呎價諱莫如深，申請人根本難以作出客觀判斷，此外，2021年隊及之後的經屋申請人，在上樓前的收入下限及資產上限都是浮動不確定，就算符合資格願意等經屋，也不確定到時會否被取消資格，當中機會成本巨大！加上面對樓市下跌，申請人應該等經屋，還是買私樓，將是難以作出的選擇！再者，買樓人士一早要準備首期、貸款，政府對公佈經屋售價卻「一拖再拖」，做法甚至較不良地產商更差！「樓花法」已有清晰標準，起好地基便可申請出售許可開賣，新城A區部分經屋已經平頂，怎麼可能連經屋價格水平範圍都不公佈？
筆者多年前已指出，房屋政策的目標核心在於樓市穩定健康發展，樓市的上升下跌周期是由市場供需決定，強如美國政府也難扭轉（否則就不會有樓市泡沫爆破），政府政策的關鍵目標是無論樓市處在上升或下跌周期，都需要減少其過度的上下波動。
經屋賺錢卻不增供應反限需求為托市？
但回歸以來三屆政府，從來未有整體房屋規劃，一直沒有面對回歸頭十年經濟人口急速增長帶來的新增房屋需求，通過整體的公私樓恆常規劃及供應回應需求穩定樓價，相反2011年修法將經屋禁售期由6年大幅增至16年，但16年未到，2021年的經屋再修改成「永遠姓經」（購買者只能以購入價折舊回售房屋局）。先將經屋夾屋化，再將夾屋經屋化。筆者實在難明，至今所有經屋都是政府有盈利的項目，但政府卻不正本清源加大經屋供應，卻反其道而行越改越複雜，政府透過行政手段壓抑居民購買經屋的意欲。澳門公共房屋政策到底是為民還是為托市？社會早有定論！
近年本澳經濟環境的逆轉，再加上疫情三年的重創，澳門樓市下調已成定調，但政府似乎仍「堅持」不作整體公私樓的房屋規劃，公屋私樓供應均毫無整體中長期規劃可言，五個房屋階梯又無任何政策措施使其流動，變成五個房屋階層及階級！
市場極缺地競投卻慘淡 地產商也不滿房策？
在本澳可興建私人樓宇的土地長期短缺下，政府15年來首次拍賣兩幅住宅地，結果是一幅流標、一幅只收到一份稍高於底價的標書，反映的不僅僅是商界不看好後市，更重要是，作為商界，政府至今經屋夾屋的訂價完全不作公佈，連範圍水平都沒有，商界如何判估預測需求？如何擬定設計及科學評估土地價值？今次政府拍賣土地，不單是本澳樓市未來的風向標，更是特區政府房屋政策失敗的又一例證！
但筆者更擔心的是，以今屆政府的性格，面對土地拍賣慘淡，又會以「攞出來都無人投」為由，將土地法規定的土地拍賣束之高閣，令日後本澳私樓供應斷層更嚴重，令樓市更為畸型！
訂整體房策公佈細則讓樓市供應可預期
作為回歸後擁有最多土地儲備的今屆特區政府，是不能推卸制訂整體房屋政策的責任，更應通過土地儲備，制訂未來短、中、長期的公私房屋供應規劃。更重要是，政府應該建立定期的土地拍賣機制，沒人投或不到底價的土地可以收回再拍，正如經屋要有恆常排隊，而非拍腦袋「鐘意幾時攞一兩塊地出嚟競投就攞」。無論是對經屋或私人樓宇，政府的公共政策原則或目標，是要令未來可以預期，才能令樓市健康穩定。
宇論滔滔 □ 林宇滔
立法議員、傳新澳門協會副會長
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