【訊報專欄：宇論滔滔2023年8月11日】
「《夾屋法》」實為2011版經屋非私樓
供應無期加上樓市下跌或爛尾
周二（8日）立法會細則性通過《夾心房屋法律制度》法案（下稱「《夾屋法》」）筆者繼一般性表決投下反對票外，細則性表格亦全部投下反對票，原因很簡單，就是目前「《夾屋法》」除了資產上下限及資產上限較經屋法稍有調升，絕大部分內容例如十六年禁售期和眾多居住限制等，根本就是2011年經屋法的翻版，儘管政府聲稱屬私樓性質，但十六年的禁售期遠較香港首置或新加坡組屋五年為長，甚至較2011年之前只設六年禁售期的澳門經屋更長。
「五房屋階梯」固化實為階級
今屆政府提出社屋、經屋、夾屋、私樓及長者公寓「五個房屋階梯」，實為「五個房屋階級」，政府完全沒有任何途徑，讓居民可通過自己的努力向上流動，就連長者公寓也是不能協助唐樓長者改善生活，至今仍未有任何具體內容介紹。坦白說，澳門公共房屋長年的核心問題一直是供應量不足，絕對種類不足，再者從公共行政可簡則簡的效率角度，種類越少、限制越少的公共房屋種類，亦可大減行政成本，社會亦更易理解。
但政府長年不正對根源問題，一直不從穩定增加公屋供應量入手，回應社會因樓價高企產生的恐慌性置業需求，近年更妄想用行政手段，2011年才修法將經屋禁售期由六年大幅增至十六年，2020年又將經屋永遠姓經，將其私人屬性或投資價值去除，令經屋「社屋化」。
今次《夾屋法》法案表面上是為社會提供一個新的公共房屋選擇，表面上討論一個新的選擇的《夾屋法》，但實際上政府只是將原來2011年的經屋法照搬，包裝成現在的夾屋「畫餅充飢」。更重要是，目前政府唯一承諾用在興建夾屋的土地僅偉龍一塊，且至今無供應數量和時間表，甚至連夾屋呎價標準或範圍也諱莫如深，立法會及公眾對此仍一無所知。更值得留意，夾屋現在設定的月收入下限高達19,175元，較目前本地人收入中位數17,000更高，不少年輕人根本連下限都達不到，如何申請夾屋？此外，經屋夾屋的收入下限，亦產生被公屋政策排除的「三無人士」（即資產超過社屋上限，月收入低過經屋下限，但又無能力購買私樓的人士），這些例子充分說明，政府的房屋政策並不鼓勵基層家團向上流動、讓資源更好惠及有需要家團的問題。故筆者一直認為，經屋及夾屋根本不需設置收入下限！
《夾屋法》全投反對因不可行及控訴房策失敗
坦白說，筆者對《夾屋法》一般性到細則性全投反對票，很容易被社會解讀為反對夾屋供應，但筆者認為這才能清晰表達立場，也是對特區政府回歸後極為失敗的房屋政策的一個控訴！
必須強調，近幾年經濟環境差，樓價開始下跌，尤其是政府2020年修改經屋法時，夾硬將經屋加入溢價金考量，更曾透露經屋按此方式訂價呎價可能高達五千元一呎，但近年經濟環境轉差，樓市已開始轉勢，目前私樓約九千元一呎，且還在下跌中，若經屋呎價達五千元一呎，夾屋取中位數售七千元一呎，但十六年禁售期，且有眾多居住限制，之後出售又要補差價，這種貴價版的經屋是否真的有需求？筆者實在有極大疑問，筆者甚至擔心夾屋最終未必能建成，就算能建成也未必能夠全數出售！
筆者長年關注本澳的房屋及公屋政策，也見證著回歸廿三年，澳門至今仍未有總體房屋規劃。連公共房屋規劃都是近十年才開始提出，但從來未作出認真規劃及執行，回歸頭十年，本澳除了信廉花園的兩百多個單位外便沒有再建經屋，及後的萬九經屋，也是在社會極大壓力下拖延十年才建成，從質、從量都無法真正回應樓價持續飇升的恐慌性置業需求。
客觀而言，澳門市民並非如香港般有嚴重的居住問題，甚或要住劏房，且本澳租金亦遠較香港合理，但樓價卻高不可攀。故政府最有效的措施，就是穩定供應公共房屋，減少社會、尤其年輕一代的恐慌性置業需要，但多屆政府並沒有從根源上解決問題，增加經屋供應，妄想用行政手段，如增加申請經屋限制、延長禁售期、甚至經屋永遠姓經等，去壓抑剛性的恐慌性置業需求，筆者見得到公屋政策越改越複雜，越改越不合邏輯！
澳房屋非居住問題實為置業問題
必須指出，沙士和新冠兩波疫情期間，即2004年至2019年，澳門博彩收入大升6倍、GDP大升4.1倍、澳門居民收入中位數大升2.6倍、人口增長50%，但樓宇平均呎價同期卻飆升達12倍之鉅！樓價與市民收入瘋狂脫節是近年房屋問題成為民怨主因的核心根源；再者，根據官方統計，2022年底，本澳住戶數目僅得20.37萬，住宅單位數為24.11萬，空置單位為1.63萬，空置率約6.76%。故無論從經濟背景因素：即樓價升幅遠超同期居民收入、GDP及賭收增長還是樓宇需求：住宅單位數較住戶數多3.7萬，空置單位逾1.63萬戶需求因素等等，如果政府不以政策「托市」（不增加經屋供應），澳門的樓價根本不可能處在如此不合理的高水平。
正正因為政府經屋供應長年不足，加上看不到政府有決心解決高樓價問題，在疫情前，不少年輕人及中年人在樓價高位置業「上車」，根據人口普查資料，2021年月供一萬以上樓貸的住戶達40,109戶，較2016年的19,821戶增一倍以上，目前遇上疫情，不少人收入大減甚至失業，這三年供不起樓的市民大有人在！
至於政府指不少意見認為買了經屋的居民是用了公共資源，不應轉售圖利，筆者失望政府一直有意誤導公眾經屋或夾屋須大量公帑補貼，但事實上，經屋不單不需要補貼，且一直是政府盈利項目。
政府誤導經屋夾屋需公帑補貼實為賺錢項目
筆者以2018年入伙的經屋日暉大廈為例子拆穿政府補貼經屋的謊言。日暉項目建造工程判給價近2.3億，連同近2千萬的工程監察合同，整體造價不到2.5億；根據房屋局公佈288個T2（兩房）單位總售價為2.85億元，即政府帳面盈利達3千5百萬（平均每間賺25萬）。
雖然土地法規定公屋項目豁免溢價金，筆者一直認為經屋要計算溢價金違反立法原意，但就算計及溢價金，日暉項目當時土地價值為1.09億，按照公式四成項目利潤作溢價金實際只是數千萬，故政府單是出售經屋已能收回建築成本及溢價金，更可免費獲得逾3千多呎群樓商舖和逾3.6萬呎的公共停車場業權，根本只賺不蝕！且不要忘記日暉的補貼率高達58.6%（十六年後轉售要補回政府百分比），假設經屋業主十六年後以買入價同價賣出單位並向政府交回補貼款項，所有住宅單位連補價的實際售價高達4.86億，帳面利潤更可超2億，如果日後樓價升值，政府將賺得更多！
政府效率低公共政策應簡單
公屋一租一賣足矣
由於政府效率從來不高，公共政策從來追求簡單，本澳已有供基層市民租用的社屋、再加上可供市民購買，有一定限價的經屋，再加上私樓的平衡供應，只要三類房屋能有規劃穩定供應，根本就不需要再新增不同類型的夾屋等等。由始至終，只要有經屋供應就不必再設夾屋多此一舉。
筆者一直認為，本澳應有整體房屋政策，絕不應鼠目寸光，只著眼於未來三五年的公屋供應或類型，而是著眼於未來長遠的規劃，著眼於澳門整體房屋政策和公共房屋政策構建。但今次《夾屋法》，我只看到政府畫餅充飢，提出來一個表面上受居民歡迎的夾屋，實際上是不會回應到居民真正的需求，甚至會變成一個「擋箭牌」，未來將僅有的公共房屋資源，經屋的資源再分散，令到居民上樓更複雜，政府亦耗費更多無謂行政資源。
□ 立法議員、傳新澳門協會副會長 林宇滔
訊報原文：https://www.facebook.com/sonpou/posts/pfbid0BoxWXvJJstK3YP2RgwvB7Sh2QuyziSgiUV9Ja3TsyjUnPZWv3okxu1dbgjzWuaFwl
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